Здравствуйте! Сегодня я расскажу вам о том, как приобрести право аренды на участок для строительства дома. Мы рассмотрим все этапы — от поиска участка и его оформления до финального подписания договора купли-продажи. Также отдельно разберем те проблемы, с которыми сталкиваются арендаторы при выкупе участков в собственность.
Во многих случаях приобретение участка у государства оказывается гораздо выгоднее, чем на рыночных условиях. Хотя бывают исключения, когда участники торгов входят в азартное состояние, и в итоге выгоднее купить участок у частного лица сразу в собственность. Не последнюю роль в этих процессах играют земельные спекулянты и прочие аферисты, которые часто бывают аффилированы с администрацией.
Как найти участок для аренды
Нас интересуют земли в пределах населённых пунктов, таких как города, сёла, деревни и посёлки. Для этого мы воспользуемся публичной кадастровой картой. Находим местность, где расположены участки с видом разрешённого использования под ИЖС или ЛПХ. Рядом с ними ищем пустующие места.
Для удобства рекомендуется открыть слой с рельефом местности. Это позволит обнаружить овраги, наличие построек, а также оценить качество подъездных путей и наличие деревьев на участке. Предварительно смотрим, существуют ли в этой местности зоны с особыми условиями использования территорий. Некоторые из них могут быть препятствием для строительства дома.
Для изучения местности также рекомендую использовать Google Карты. Находите нужный участок и, используя функцию «человечка», получаете представление о ближайшей местности. Тем не менее, я всё же рекомендую съездить и посмотреть участок лично.
Определение размера земельного участка
Следующий этап — определиться с размером земельного участка. Если после выкупа планируете разделить участок на два и более, учитывайте минимальные размеры, чтобы потом не получить отказ в разделе. После определения с местностью и размером участка рекомендую обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения земельного участка.
Существуют сервисы, которые позволяют сделать это самостоятельно, но лучше доверить это дело профессионалам. На следующем этапе вам нужно обратиться в уполномоченный орган муниципальной власти с заявлением о предварительном согласовании. К заявлению прикладывается схема расположения земельного участка
Процесс оформления
Подать заявление можно как через МФЦ, так и через портал государственных услуг. При отсутствии оснований для отказа администрация в двадцати дневный срок принимает решение о публикации извещения о предварительном предоставлении земельного участка. Сообщение публикуется на сайте torg.gov.ru, и предлагается гражданам подать заявление о намерении участвовать в аукционе на данный участок.
Если в течение 30 дней не поступит заявлений от заинтересованных лиц, администрация принимает постановление о предварительном предоставлении земельного участка и утверждении схемы его расположения. Эти документы будут являться основанием для постановки участка на кадастровый учёт. После этого заключается договор аренды.
Это самый удачный вариант развития ситуации, поскольку арендная плата в таком случае будет составлять минимальную сумму. Арендатор также может продать права на участок по договору цессии, в отличие от тех, кто приобрел права на участок через торги.
Участие в торгах
Если участок хоть немного интересен, заявки обязательно будут. В случае поступления заявок администрация выдаёт отказное решение, но вы не лишены возможности получить участок через торги. Для этого надо подать заявление об утверждении схемы расположения земельного участка.
В результате орган выносит постановление, после чего вы обращаетесь к кадастровым инженерам для подготовки межевого плана. Разумеется, это делается за ваш счёт. После подготовки межевого плана участок ставится на кадастровый учёт, и вы подаете заявление в Росреестр.
После того как участок получил кадастровый номер, обращаетесь в администрацию с заявлением о проведении аукциона. Хочу отметить, что, начав эту процедуру, вкладывая время, силы и деньги, в случае если победителем аукциона станет другое лицо, понесённые расходы не будут компенсированы.
Цена и результаты аукциона
Администрация собирает документацию по возможности подключения к газу, электрическим сетям, интернету и т.д. Начальная цена лота определяется либо по кадастровой оценке, либо в рамках проведённой оценки. Чтобы иметь представление о ценах и количестве потенциальных претендентов, рекомендую зайти на сайт t
Продолжение с сайта torg.gov.ru
.gov.ru. Выбираем раздел «аренда» или «продажа» земельных участков, ставим галочку в графе «вид сделки» — арендa, и выбираем форму проведения торгов — аукцион или электронный аукцион. Выбираем регион и вид разрешённого использования — жилая застройка.
Например, у нас может выйти девять лотов. Смотрим результаты: участок на 15 соток с начальной ценой 124 000 рублей, и другой участок почти 12 соток в более привлекательном месте с начальной ценой 217 000 рублей, но итоговая цена может оказаться 89 000 рублей.
Давайте подробнее рассмотрим участок в селе Набережные Челны, который не так далеко от Казани. Вводим кадастровый номер на публичной кадастровой карте, и видим, что кадастровая стоимость участка составляет 930 000 рублей. Чтобы вы понимали, в Татарстане выкупная цена участков из аренды в собственность составляет 100% от кадастровой стоимости.
Кроме того, можно посмотреть рыночные цены в этом районе, которые могут достигать 1 850 рублей за сотку. Судя по всему, этот участок был приобретён также через договор аренды, и мы можем найти его на публичной кадастровой карте.
Важные нюансы при выкупе участка
На участке может быть зарегистрированный объект. Смотрим кадастровый номер дома: этот дом действительно числится как жилой, и кажется, в этом районе довольно лояльное отношение к качеству возводимых объектов. Однако я призываю вас не расслабляться, думая, что выкупить участок так легко.
Во-первых, отношение к каждому человеку индивидуальное, и от чего оно зависит, я озвучивать не буду — подумаете сами. Но существуют перегибы и в обратную сторону. Например, когда муниципалитет вводит в административный регламент незаконные требования в отношении арендаторов.
В Московской области, к примеру, есть абсурдное требование к площади застройки дома: она должна составлять не менее 5% от общей площади участка. Если участок 20 соток, то площадь застройки, по их мнению, должна быть не менее 100 квадратных метров. Также довольно часто администрации отказывают в выкупе участков, аргументируя это тем, что дом не является жилым, обращаясь к материалам здания, фундаменту или отсутствию крыльца.
Такие незаконные отказы можно и нужно обжаловать в суде, но арендатор за это время теряет деньги, продолжая платить арендную плату. Поэтому я рекомендую не ждать лёгкого заработка, если вы рассматриваете эту идею исключительно как бизнес.
Процедура аукциона
Вернемся к процедуре аукциона. С прошлого года все аукционы проводятся через электронные торги. Кажется, что это сложно, но на самом деле, погрузившись в процесс, всё становится понятным.
Чтобы принять участие в торгах, вам понадобится квалифицированная электронная подпись. Ее можно получить в любом аккредитованном центре. Вам понадобятся ИНН, паспорт и СНИЛС. Стоимость изготовления для физических лиц начинается от 1 000 рублей, в зависимости от региона.
После получения электронной подписи вам нужно авторизоваться на сайте torg.gov.ru, найти свой лот, перейти на электронную площадку, где будут проходить торги, зарегистрироваться в качестве участника аукциона и внести задаток на лицевой счёт. Задаток может составлять от 20 до 50% от начальной цены.
Если всё сделано правильно, вы получите статус участника торгов. Победителем аукциона признаётся участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок. Если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником, орган направляет в его адрес подписанный проект договора аренды по начальной цене.
Заключение и дальнейшие шаги
Итак, наш выпуск подошёл к завершению. Тема на самом деле очень большая, и полностью раскрыть её в одном видео крайне сложно. Поэтому, если у вас остались вопросы, можете смело обращаться к нам за консультацией.
urist16.ru
www.youtube.com/watch?v=2IXJYR401Eg
